Umowa dzierżawy gruntów PDF Drukuj Email
poniedziałek, 17 stycznia 2011 18:17

Jedną z umów najczęściej zawieranych przez rolników jest umowa dzierżawy gruntów rolnych. Możliwość korzystania z dopłat unijnych, kredytów itd. sprawia, iż umów tych zawiera się coraz więcej. Ponadto od jakiegoś czasu, w związku z pojawieniem się w Polsce elektrowni wiatrowych, rolnicy wydzierżawiają swoje grunty przedsiębiorcom zajmującym się pozyskiwaniem nieruchomości pod budowę tych urządzeń. Umowy takie są znacznie bardziej skomplikowane niż te zawierane pomiędzy rolnikami. Wiążą się one z większym zyskiem z czynszu dzierżawnego, ale również niosą za sobą duże ryzyko, związane przede wszystkim z długoterminowością (25-30 lat).

W niniejszym artykule chcielibyśmy omówić najczęściej zawierane przez rolników umowy dzierżawy gruntów rolnych.

Zgodnie z artykułem 693 §1 Kodeksu cywilnego, zawierając umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz (w tym przypadku grunt rolny) do używania i pobierania pożytków, natomiast dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty czynszu dzierżawnego. Umowa dzierżawy powinna mieć formę pisemną, gdy jest zawarta na okres dłuższy niż rok (wynika to z przepisów o najmie, które stosuje się odpowiednio do dzierżawy). Coraz częściej spotyka się umowy dzierżawy zawarte w formie aktu notarialnego lub tzw. umowy z datą pewną, czyli potwierdzoną przez uprawniony organ (np. urząd gminy). Umowy dzierżawy nie musimy sporządzać u notariusza, nie ma też obowiązku uzyskania potwierdzenia jej zawarcia, jednakże umowa z datą pewną podlega szczególnej ochronie, o czym będzie mowa poniżej.

Czynsz dzierżawny może być oznaczony zarówno w pieniądzach, jak i w innych świadczeniach. Można go oznaczyć również w ułamkowej części pożytków (np. określonej ilości zboża). Warto w umowie dzierżawy określić termin płatności czynszu, co pozwala na uniknięcie wielu kłopotów i nieporozumień. Jednak jeśli umowa nie zawiera tego terminu, to zgodnie z przepisami czynsz jest płatny z dołu, w terminie zwyczajowo przyjętym. W przypadku dzierżawy gruntów rolnych za taki "zwyczajowy termin" zapłaty czynszu dzierżawnego można uznać okres po żniwach. Szczególnie czynsze w naturze płatne są najczęściej właśnie w tym czasie. Jeśli jednak w naszej okolicy nie utrwalił się żaden konkretny zwyczaj związany z terminem zapłaty czynszu dzierżawnego, wtedy przyjmuje się, że czynsz jest płatny półrocznie z dołu. Na uwagę zasługuje również przepis art. 700 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeśli wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi
odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Oznacza to, że dzierżawca może domagać się obniżenia czynszu za dany okres w przypadku wystąpienia np. klęski suszy, ale już w przypadku nagłego zachorowania dzierżawcy uprawnienie to nie przysługuje.

W umowie dzierżawy powinny znaleźć się również zapisy dotyczące tego, kto będzie ponosił koszty związane z przedmiotem dzierżawy, jak podatki, ubezpieczenia itd. Pominięcie tego punktu w umowie może w przyszłości prowadzić do nieporozumień pomiędzy stronami.

Dzierżawca ma obowiązek wykonywać swoje prawo zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki oraz nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Oznacza to, że w przypadku, gdy wydzierżawiamy grunt z przeznaczeniem do celów rolniczych, to dzierżawca nie może wykorzystać tego gruntu do innych celów, chyba, że umowa dzierżawy mu na to pozwala bądź uzyska zgodę wydzierżawiającego. Ponadto, jeśli umowa tego nie przewiduje, dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego oddać dzierżawionego gruntu do używania i pobierania pożytków osobom trzecim (w tak zwaną poddzierżawę).

Umowa dzierżawy, w szczególności zaś umowa dzierżawy gruntów rolnych, ze względu na specyfikę działalności rolniczej, należy do umów zawieranych na dłuższy okres. Może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, przy czym dzierżawę zawartą na dłużej niż 30 lat po upływie tego terminu uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony. Długoterminowość umów dzierżawy oraz charakter działalności rolniczej powodują, że wypowiedzenie umowy dzierżawy jest często utrudnione i obwarowane wieloma warunkami. Z tej właśnie przyczyny warto zawrzeć w umowie punkt dotyczący warunków jej wypowiedzenia. W przypadku, gdy kwestii wypowiedzenia nie uregulujemy umownie, wtedy mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. Na ich podstawie umowę dzierżawy gruntów rolnych można wypowiedzieć na jeden rok naprzód pod koniec roku dzierżawnego. Wspomniane roczne wypowiedzenie dzierżawy gruntów rolnych dotyczy jednakże wyłącznie umów zawartych na czas nieoznaczony. Umów dzierżawy zawartych na czas oznaczony nie można wypowiedzieć przed upływem oznaczonego terminu. Norma ta wynika z art. 694 k.c., który stanowi, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie oraz z art. 673 § 3 k.c., zgodnie z którym umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć jedynie w przypadkach określonych w umowie.

Przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają wydzierżawiającemu na wypowiedzenie umowy dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu:

  • za dwa pełne okresy płatności (przy czynszach miesięcznych, kwartalnych itd.), lub
  • za ponad trzy miesiące (przy czynszach rocznych).

Należy pamiętać, że przepisy nakładają na wydzierżawiającego obowiązek powiadomienia dzierżawcy o zamiarze wypowiedzenia, poprzez udzielenie mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty czynszu.

Zawierając umowę dzierżawy należy pamiętać, że zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku dzierżawy nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną (rolnika), dzierżawcy temu przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości. Warunkiem jest jednak, aby umowa miała formę pisemną i datę pewną (zawarta u notariusza, potwierdzona w urzędzie gminy itd.).

Jeśli prawo pierwokupu dzierżawcy nie przysługuje lub z prawa tego nie skorzystał, to w razie zbycia rzeczy wydzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy. Czyli krótko mówiąc - wydzierżawiający sprzedaje grunt "z dzierżawcą". Nowy nabywca może wypowiedzieć umowę dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów, chyba, że jest to umowa zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną. Wtedy przedterminowe wypowiedzenie nie jest możliwe.

Monika Bauza, Bartosz Frymarkiewicz
specjaliści ds. porad prawnych
KPODR Minikowo, Oddział w Przysieku