Wiatraki stają się coraz częściej elementem naszego krajobrazu. Wystarczy rozejrzeć się dookoła, aby zobaczyć jak szybko rozwija się energetyka wiatrowa. Do gmin i rolników przychodzą różnego rodzaju inwestorzy, którzy zamierzają wydzierżawić grunt pod budowę farm wiatrowych.

W momencie powstania elektrowni wiatrowej skorzysta zarówno gmina, jak i dzierżawcy gruntu. Wiatrownia jest budowlą, a więc za każdy wiatrak inwestor będzie musiał zapłacić gminie corocznie podatek od wartości budowli. Dodatkowy dochód to podatek gruntowy i odszkodowania dla gminy za "zepsucie wizualizacji krajobrazu". Również duże zyski mogliby pozyskać rolnicy, którzy wydzierżawiają swoje pola pod wiatraki. Jednak na tej pięknej perspektywie zaczynają pojawiać się rysy.

Przede wszystkim musimy mieć świadomość, że dzierżawiąc grunty pod elektrownię wiatrową wchodzimy w nową dziedzinę, której dalszy bieg trudno przewidzieć. Rozważając podpisanie umowy musimy się zastanowić, jak wpłynie to na atrakcyjność krajobrazową okolicy, na zabudowę mieszkaniową czy rekreacyjną. Trzeba również mieć na względzie bardzo długi okres, na który wiążemy się umową. Inwestor budując wiatraki zainteresowany jest długim okresem dzierżawy gruntu, aby inwestycja mogła się zamortyzować i przynosić dochody. Natomiast w tak długim czasie w naszym gospodarstwie wiele może się wydarzyć.

Bardzo ważna jest odległość wiatraków od siedzib ludzkich. Ze względu na obowiązujące przepisy farma wiatrowa powinna znajdować się w odległości co najmniej ok. 500 metrów od najbliższych osad. Odległość ta wynika z przepisów dotyczących dopuszczalnego natężenia hałasu w miejscach sąsiadujących z inwestycją; ponadto odległość ta jest różna w zależności od rodzaju użytych turbin, ich liczby, szorstkości terenu, a nawet gęstości powietrza. W związku z tym w umowie często widnieje zapis, że do określonej odległości nie można stawiać budynków, a także sadzić lasów ze względu na odpowiednie odsłonięcie terenu.

Musimy również uważać, z kim zamierzamy podpisać umowę na dzierżawę gruntu. Często w gminach, gdzie planowane są inwestycje wiatrowe, pojawiają się "inwestorzy", którzy chcą bardzo szybko zawrzeć umowę na dzierżawę gruntu z właścicielami pól. Istnieje obawa, że w chwili, gdy w gminie pojawi się rzeczywisty inwestor, wówczas ci piersi będą mogli blokować inwestycję, żądając za dzierżawę znacznie więcej niż otrzymałby rolnik. Dlatego warto skontaktować się z gminą i spytać, czy jest planowana tego typu inwestycja i kto jest lub będzie potencjalnym inwestorem.

Umowa nie może ograniczać prawa właściciela do rozporządzania własną nieruchomością, powinna jednak równocześnie zapewniać inwestorowi kontynuowanie inwestycji, nawet w przypadku zmiany właściciela. Niepokojące jest, że w wielu proponowanych umowach dzierżawca zastrzega sobie możliwość nieograniczonego przenoszenia praw z umowy na osoby trzecie bez zgody właściciela pola. Może się zdarzyć, że dzierżawcą stanie się osoba niewiarygodna, z którą nigdy nie zawarlibyśmy umowy.

Budowę farmy wiatrowej poprzedza często kilkuletni okres przygotowywania, zmian w planie zagospodarowania przestrzennego, uzyskiwania warunków przyłączenia do sieci energetycznej oraz innych pozwoleń i formalności. Dlatego pierwsze umowy proponowane przez firmy są umowami przedwstępnymi, zawierającymi wiele zobowiązań dla rolników. Przede wszystkim, po podpisaniu umowy przedwstępnej nie możemy nie podpisać umowy przyrzeczonej, ponieważ w innym przypadku grozi nam wysoka kara pieniężna. Natomiast, jeżeli wyniki przeprowadzonych badań nie będą dawały możliwości realizacji inwestycji i czerpania z niej dochodów, to inwestor może się wycofać i nie ponosi żadnych konsekwencji.

Podpisując umowę przedwstępną, godzimy się już również na wysokość i terminy zapłaty czynszu dzierżawnego, co jest sprawą kluczową. Ważne jest, aby inwestor opłacał czynsz również za okres wstępnych badań, niezależnie od powodzenia dalszych etapów inwestycji. Jednak często umowy takiego zapisu nie przewidują. Czynsz właściwy natomiast dzierżawca zobowiązuje się płacić od momentu przekazania elektrowni wiatrowej do eksploatacji. Stawka czynszu ustalana jest w procentach od wartości wyprodukowanej energii lub określa się ją konkretną kwotą pieniężną za odpowiedni okres dzierżawy. W tym drugim przypadku ważne jest, by umowa zawierała zapis, że czynsz dzierżawny co roku będzie waloryzowany. Rolnik musi też mieć świadomość, że od dochodu za dzierżawę gruntu pod działalność gospodarczą zapłaci podatek do urzędu skarbowego w wysokości 19%.

Jak wysoki ma być czynsz za dzierżawę gruntu pod wiatraki, aby rolnik nie czuł się oszukany i był zadowolony - trudno jednoznacznie powiedzieć. Aby nie wystraszyć inwestora, czynsz nie może być za duży. Na polach dzierżawionych od właścicieli wiatraki mają stać około 30 lat, więc tak długo rolnicy będą otrzymywać pieniądze. Stawki, z którymi się spotkałam, proponowane rolnikom za dzierżawę ziemi pod jeden wiatrak, wahają się od 10 do 18 tysięcy zł rocznie lub stanowią 2% od wartości wyprodukowanej energii. Właściciele pól wyliczają, że żadna rolnicza uprawa nie przyniosłaby takich zysków, jak "wiatraki".

Bardzo ważne jest, aby po podpisaniu umowy nie mieć wątpliwości co do treści zapisów w dokumencie i co do stawki za dzierżawę gruntu. Dlatego zachęcam przed podpisaniem umowy do skontaktowania się z prawnikiem w celu wyjaśnienia wszelkich niejasności.

Maria Sikora
KPODR Minikowo,
Oddział w Przysieku